زنگ پایان معاملات مکرر

 امروز- لیلا زمانی
 دیروزرئیس سازمان امور مالیاتی از آمادگی این سازمان برای اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه خبر داد.به گزارش ایسنا، هادی سبحانیان در صفحه شخصی خود در توییتر نوشت: تصویب قانون « مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی»را در راستای حمایت از تولید، اشتغال و سرمایه‌گذاری، و کنترل تورم می‌دانم.
پیگیری مجدّانه دولت
همانطور که در رسانه ها دیده اید در نامه اخیر سیداحسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی به آیت الله جنتی دبیر شورای نگهبان آمده است: «همان‌طور که مستحضرید با پیگیری مجدّانه دولت و البته با همکاری و هم‌افزایی مجلس شورای اسلامی «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در مجلس شورای اسلامی تصویب و جهت بررسی تقدیم آن شورا گردیده است.
فقدان این پایه مالیاتی که دست‌کم در ۱۰۰ سال گذشته در بیش از ۱۴۳ کشور در حال پیاده‌سازی بوده، موجب بروز مشکلات متعددی به‌خصوص در حوزه تولید شده است؛ به‌عنوان نمونه با توجه به بازدهی بالای خریدوفروش‌ها در بازارهای غیرمولد موازی تولید مانند بازار ملک، خودرو، طلا و ارز انگیزه سرمایه‌گذاری و کار در حوزه تولید را به‌شدت کاهش داده و یکی از موانع اصلی رونق تولید در کشور است.
از ابتدای روی کار آمدن دولت سیزدهم مطابق محورهای سند تحول دولت و با هدف محدود کردن سوداگری در بازارهای موازی تولید، رونق تولید، بهبود عدالت مالیاتی و هوشمندسازی نظام مالیاتی، پیگیری تصویب مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در دستور کار دولت قرار گرفت و در این راستا همکاری‌های مستمری با مجلس شورای اسلامی صورت پذیرفت.»
در بخشی از این نامه به موضوع مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در بیانات مقام معظم رهبری، سند تحول دولت و اسناد بالادستی نظام اشاره شده و آمده است: «در سالهای اخیر نیز رهبر معظم انقلاب مکرراً بر لزوم قانون‌گذاری جهت کنترل سفته‌بازی و سوداگری تأکید داشته و آن را مطالبه کرده‌اند، در ادامه به یکی از بیانات ایشان در این رابطه اشاره می‌شود؛ «درآمد بایستی ناشی از سعی باشد، ناشی از کار باشد، یعنی روش کسب خیلی از این پولهای بادآورده و ثروت‌های بادآورده غلط است. خیلی از این واسطه‌گری‌ها، خیلی از این سوداگری‌ها، خیلی از این دلال‌بازی‌ها، این رشوه دادن و رشوه گرفتن‌ها در بعضی از جاها، این رباخواری‌ها، این ویژه‌خواری‌ها همه‌ی اینها برای جامعه مضر است. “
بحث مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی یکی از محورهای اصلی سند تحول دولت است که ذیل موضوع «افزایش تمرکز مالیاتی بر فعالیت‌های اقتصادی بخش غیررسمی و سوداگری‌های اختلال‌زا» آمده است.
بستر اجرای مالیات بر مجموع درآمد که محور دیگری از سند تحول دولت است، در بخش اول طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری، براساس اطلاعات اشخاص ثالث با کمترین تکالیف برای مؤدیان طراحی شده است.
پیگیری تولید و تأمین مسکن یکی دیگر از محورهای سند تحول دولت است که در این زمینه نیز به‌منظور کمک به تأمین مالی تولید مسکن درآمد دولت ناشی از مالیات حاصل سوداگری در بازار املاک به صندوق ملی مسکن  موضوع ماده (۳) قانون بخش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰/۰۵/۱۷ تخصیص می‌یابد.
در بند (۱۷) سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی بر لزوم اقدام جهت «اصلاح نظام درآمدی دولت با افزایش سهم درآمدهای مالیاتی» تأکید شده است که دستیابی به این هدف جز با اقدام جهت کاهش فرار مالیاتی، کاهش معافیت‌های ناموجه یا وضع پایه‌های مالیاتی جدید مثل مالیات بر عایدی سرمایه امکان‌پذیر نیست.
مطابق بند (۴) سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه، ایجاد تحول در نظام مالیاتی با رویکرد تبدیل مالیات به منبع اصلی تأمین بودجه جاری دولت، ایجاد پایه‌های مالیاتی جدید، جلوگیری از فرار مالیاتی و تقویت نقش هدایت و تنظیم‌گری مالیات در اقتصاد با تأکید بر رونق تولید و عدالت مالیاتی که باید در دستور کار دولت و مجلس شورای اسلامی قرار گیرد.
بر این اساس با توجه به نقش مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری بر کاهش فعالیت‌های غیرمولد، افزایش انگیزه برای رونق تولید، دستیابی به عدالت مالیاتی با حذف معافیت‌های ناموجه با سیاست‌های کلی برنامه توسعه هفتم به‌عنوان برنامه ۵ سال آینده کشور کاملاً مطابقت دارد.
خاندوزی در این نامه از آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم برای اجرای مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی خبر داده و نوشته است: «طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری به‌گونه‌ای طراحی شده است که به‌دلیل معافیت‌های گسترده در طرح، حداکثر دو درصد از افراد جامعه مشمول آن می‌شوند. این طرح از نظر قانونی ذیل قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان مصوب ۱۳۹۸ قرار گرفته است و به‌نوعی تکمیل‌کننده آن است.
اجرای قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان که در زمان تحویل دولت سیزدهم درصد پیشرفت بسیار پایینی داشت، با روی کار آمدن دولت سیزدهم به‌خصوص در ساماندهی دستگاههای کارتخوان بانکی موضوع ماده (۱۱) و نیز تشکیک حساب‌های تجاری و غیرتجاری موضوع ماده (۱۰) پیشرفت‌هایی داشته و در حال حاضر نیز برای مؤدیان فراخوان‌شده در حال اجراست و صورت‌حساب‌های الکترونیکی معاملات آنها برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال می‌شود؛ گزارش اجرای این قانون به‌پیوست ارسال 
شده است.»
خاندوزی در ادامه این نامه به دبیر شورای نگهبان تصریح کرده است: «مطابق مفاد طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی، پوشش شفافیت معاملات از معاملات اشخاص تجاری به معاملات اشخاص غیرتجاری مبتنی بر گزارش‌های اشخاص ثالث توسعه یافته است. با توجه به اهمیت اجرای به‌موقع مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی سازمان امور مالیاتی کشور به‌موازات پیگیری تصویب طرح مذکور، اقدامات متعددی برای فراهم شدن زیرساختهای اجرایی لازم برای اجرای آن انجام داده است؛ در این خصوص می‌توان به تفکیک حسابهای بانکی تجاری و غیرتجاری، تخصیص کارپوشه به همه مؤدیان و نیز طراحی و تحلیل فرآیندهای شناسایی معاملات اشاره کرد. 
البته لازم به ذکر است که برخی از احکام ذکرشده در طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری مثل دریافت اطلاعات معاملات خودرو، معاملات املاک و تراکنش‌های بانکی مطابق ماده (۱۶۹) مکرر قانون مالیاتهای مستقیم از دستگاه‌های مربوطه در حال اجراست که با تصویب و اجرای مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری این موارد تکمیل می‌شوند، همچنین علاوه بر این موارد در برخی موارد مثل تخصیص کارپوشه به همه اشخاص حقیقی متناسب با کد ملی آنها نیز به‌صورت کامل انجام شده است و به این ترتیب بستر دریافت اطلاعات برای اجرای قانون نیز فراهم شده است.»
وزیر امور اقتصادی و دارایی در جمع‌بندی نامه خود به دبیر شورای نگهبان خاطرنشان کرده است: «همان‌طور که تشریح شده تصویب و اجرای مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری علاوه بر اینکه موجب کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار دارایی‌های اصلی موازی تولید شامل املاک، خودرو، طلا، ارز و رمزارز می‌شود، موجب کاهش بازدهی دارایی‌های مذکور شده و موجب افزایش انگیزه سرمایه‌گذاری و رونق تولید خواهد شد. با توجه به توضیحات فوق و اهمیت موضوع بر اساس مطالبات مقام معظم رهبری (مدّ ظلّه العالی) و لزوم آن مطابق اسناد بالادستی مثل سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی و سند تحول دولت، تصویب و اجرای این پایه مالیاتی مهم و ضروری است.»
خاندوزی در پایان این نامه از آیت الله جنتی خواسته است که اقدامات لازم جهت تسریع در تصویب طرح مذکور جهت دستیابی به اهداف گفته‌شده در دستور کار قرار گیرد.
چه‌کسانی باید مالیات بر عایدی مسکن بپردازند؟
مالیات بر عایدی مسکن طبق قانون از تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی می‌کنند، طبق شرایطی خاص دریافت می‌کشود. مهم نیست این واحد یا زمین را خریداری کرده باشند یا به‌صورت حبه، صلح و وکالت به تملک درآورده باشند. همین‌که برای انتقال مالکیت آن به شخص حقیقی یا حقوقی دیگری در مدت کمتر از سه سال اقدام کنند مشمول مالیات بر عایدی مسکن یا معاملات مکرر مسکن شناخته خواهند شد.
مالیات بر عایدی مسکن واحد مسکونی یا زمین مسکونی که زیر یک سال از خرید آن گذشته باشد، هنگام فروش به میزان ۶۰ درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش در نظر گفته می‌شود. به این ترتیب اگر کسی ملکی را یک‌میلیارد تومان خریداری کند و یک‌میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بفروشد، مالیات بر عایدی مسکن تنها بر ۲۰۰ میلیون تومان سود تعلق می‌گیرد و فرد ۱۲۰ میلیون مالیات بر عایدی مسکن پرداخت خواهد کرد.
مالیات بر عایدی مسکن در صورت فروش ملک در بازه یک تا دو سال پس از تملک با نرخ ۴۰ درصد رقم مابه‌التفاوت قابل محاسبه است. بیایید مثال بالا را تکرار کنیم، البته با این فرض که ارزش ملک یک‌میلیارد تومانی، پس از یک‌سال به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان رسیده است. در این حالت مالک در زمان فروش موظف به پرداخت ۴۰ درصد از رقم ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
مالیات بر عایدی مسکن، بخشی از طرحی بزرگ به‌نام مالیات بر عایدی سرمایه است. به‌آن طرح مالیات بر معالات مکرر مسکن هم می‌گویند و برای نخستین بار در ابتدای دهه ۹۰ شمسی مطرح شد. مالیات بر عایدی سرمایه در دنیا با نام مالیات ثروتمندان شناخته می‌شود
مالیات بر عایدی مسکن در صورت فروش ملک در بازه دو تا سه سال پس از تملک به نرخ ۲۰ درصد کاهش پیدا می‌کند، اما این مسئله الزاما به‌معنی کاهش مالیات پرداختی فرد نیست. چون تورم در مدت دو سال و بیشتر، تاثیر بیشتری روی قیمت ملک می‌گذارد. پس اگر قیمت ملکی که یک‌میلیارد خریداری شده، دو سال بعد هنگام فروش به سه‌میلیارد تومانی رسیده باشد، مالک باید ۲۰ درصد از رقم دو میلیارد تومان را به‌عنوان مالیات بر عایدی مسکن بپردازد.
چه‌کسانی از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف هستند؟
مالیات بر عایدی مسکن یک‌سری معافیت‌ها برای مردم و اشخاص حقوقی درنظر گرفته است. اگر انتقال مالکیت به‌موجب ارث انجام شود، مالیات بر عایدی مسکن از شخص دریافت نمی‌شود. همچنین پیش‌بینی شده اگر شخصی تمایل داشت مالکیت یک واحد یا زمین مسکونی را به‌صورت بلاعوض منتقل کند، از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف باشد.
چه‌کسانی نباید مالیات بر عایدی مسکن بپردازند؟مالیت بر عایدی مسکن روی مابه‌تفاوت قیمت موقع خرید و هنگام فروش دست می‌گذارد.
مالیات بر عایدی مسکن معافیت‌های دیگری را نیز شامل می‌شود. مثلا قرار است یک واحد مسکونی را برای اشخاص و خانواده‌ها به‌عنوان محل زندگی به‌رسمیت بشناسد و در ادامه امکان تعیین معافیت املاک به‌تعداد اعضای خانواده پیش‌بینی شود. به این ترتیب شاید ۹۹ درصد خانوار‌ها از دایره مشمولیت طرح مالیات بر عایدی مسکن خارج شوند. همچنین اگر کسی حتی ۲۰ ملک داشته باشد، تا وقتی برای فروش آن‌ها اقدام نکرده و معامله در بازه زمانی مورد اشاره یعنی حداکثر سه‌سال قرار نگیرد، ملزم به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن نیست. همچنین امکان دارد برای افرادی که مثلا بین کلانشهر تهران یا شهرستان رفت‌و‌آمد دارند، نیز معافیت‌هایی در نظر گرفته شود.
مالیت بر عایدی مسکن روی مابه‌تفاوت قیمت موقع خرید و هنگام فروش دست می‌گذارد بنابراین شاید در بازه‌های بلندتر بتواند به کنترل قیمت مسکن در بازار کمک کند. برای مثال اگر شخصی یک واحد مسکونی به قیمت ۱۰ میلیارد تومان بخرد و آن را در عرض کمتر از یک سال به قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، با احتساب نرخ ۶۰ درصد سال اول، باشد باید شش میلیارد تومان از مابه‌تفاوت عایدی را مالیات بدهد. حال اگر این شخص ملک را سه‌سال بعد با همان قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، میزان مالیات پرداختی با نرخ ۲۰ درصد، به دو میلیارد تومان کاهش پیدا می‌کند.
مالیات بر عایدی سرمایه، علاوه بر خرید و فروش مسکن، مشمول فعالان بازار‌های وسایل نقلیه، ارز و طلا نیز می‌شود. هرکدام از این مالیات‌های شرایط و ضوابط خاص خودشان را دارند، اما سپرده‌های بانکی و دارایی‌های در قالب سهام و سایر اوراق بورسی از مالایت بر عایدی سرمایه معاف هستند
مالیات بر عایدی مسکن قرار نیست عطف به ماسبق شود. یعنی اگر فرد حقیقی و حقوقی یک ملک را چند سال پیش خریداری کرده و در حال حاضر قصد فروش آن را دارد، مطابق متن لایحه مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمی‌شود. مورد آخر از همه عجیب‌تر است و از قول ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی در خبرگزاری فارس نقل شده: یک فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند «یک ملک» را خریداری و زیر یک سال «همان ملک» فروخته و مشمول مالیات بر معاملات مکرر نشود، اما برای خرید و فروش ملک دوم به بعد مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهد شد.
مالیات بر عایدی سرمایه از سوی دیگر به فردی که ۱۰۰ ملک و مسکن در سال خریداری کرده و زیر یک سال این واحد‌های مسکونی را به فروش نرساند، نیز تعلق نمی‌گیرد. مثل شخص حقیقی یا حقوقی که به‌کار ساخت‌وساز مشغول است و ۱۰۰ ملک را ساخته و می‌خواهد آن‌ها را بفروشد. این فرد نیز مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهد شد، چون طرح تلاش می‌کند سرمایه‌ها را از سوداگرای و دلالی به حوزه تولید مسکن هدایت کند.
مالیات بر عایدی مسکن در حالی مراحل تصویب و ابلاغ را پشت‌سر می‌گذارد که قیمت مسکن از سال ۷۹ تا ۹۹، طبق آمار رسمی در سراسر کشور ۲۸۰ برابر رشد کرده است. قیمت مسکن در تهران طی همین مدت ۳۳۰ برابر شده و قیمت زمین ۵۰۰ برابر رشد داشته است.