امروز-لیلا زمانی
صنعت ساختمان سازی از آغاز تاکنون به پیشرفت های چشمگیری دست یافته است. با ورود تکنولوژی به این صنعت، بشر در ساخت ساختمان های با کیفیت بسیار بالا، پیشرفت های چشمگیری داشته است. اما مهمترین مسأله قبل از شروع ساخت، بحث قیمت و هزینه های پروژه است. همه به دنبال ساخت ارزان قیمت و کاهش هزینه ها هستند. این بدان معنا نیست که باید از مصالح بی کیفیت استفاده شود. خوشبختانه تکنولوژی، مشکل گران بودن ساخت را با تولید محصولات باکیفیت و ارزان حل کرده است. روش های متعددی برای کاهش هزینه ساختمان سازی وجود دارد. یکی از آنها مقاوم کردن سازه و افزایش طول عمر است.
این روزها مسئولان از کاهش قیمت مسکن سخن می‌گویند و طبق بررسی های صورت گرفته هم تا حدودی قیمت‌ها در بازار کمتر شده است. دولت با ساز و کارهای ساماندهی بازار مسکن تلاش دارد تا فاصله توان مردم برای خرید و اجاره را با قیمت‌ها کاهش دهد.
بر اساس سیاست دولت سیزدهم مقرر شده تا شهرهای جدید پیرامون تهران و سایر کلانشهرها برای سرریز جمعیت و کمک به صاحب‌خانه شدن متقاضیان مسکن نقشی پررنگ ایفا کنند؛ نقشی که بتواند به نیاز متقاضیان واقعی مسکن پاسخ موثر بدهد و از میزان آنها به مرور زمان بکاهد. در همین خصوص نیز دولت تصمیم گرفت تا با ساماندهی بازار مسکن و اجاره به ویژه در شهرهای جدید پیرامون تهران، حباب قیمت مسکن را در این مناطق از بین برود تا مردم بتوانند در فضای شفاف و با برنامه‌ریزی برای خرید مسکن و یا مشارکت در ساخت اقدام کنند.
دولت با سازوکارهایی از جمله راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات و ارائه کد رهگیری رایگان به موجران و مستاجران و همچنین از طریق پلمب بنگاه های متخلف توانست این بازار را تا حدودی از التهاب خارج کند. اگرچه اجرای این تصمیمات توانسته تا حدی از قیمت حباب مسکن در شهرهای اقماری اطراف تهران از جمله پردیس و پرند بکاهد اما به نظر می‌رسد برای کمک به خانه‌دار شدن بخش عظیمی از متقاضیان واقعی مسکن، هنوز باید اقدامات بیشتری انجام شود.
مدیرعامل شرکت عمران شهر پردیس در خصوص اقداماتی که این شرکت برای کنترل قیمت مسکن و اجاره در دست انجام دارد به باشگاه خبرنگاران جوان گفت : در موضوع بنگاه‌های املاک بدون مجوز و متخلف، شناسایی‌های لازم انجام و در مرحله نخست ۱۱۰ بنگاه متخلف شناسایی و به آنها اخطار لازم داده شد. در ادامه نیز ۵۶ بنگاه متخلف در شهر جدید پردیس پلمپ شد.
وی همچنین از روند تکمیل شناسایی خانه های خالی در شهر پردیس خبر داده است. به گفته وی، مجموعه کارهای انجام شده در شهر پردیس سبب کاهش حدود ۲۵ درصدی قیمت خانه ها شده است.
به گفته کارشناسان املاک هم اکنون قیمت مسکن ۱۰ تا ۲۵ درصد با ساماندهی بنگاه های مشاور املاک کاهش داشته است. پردیس به عنوان پایلوت ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک انتخاب شد و این اقدام نشان داد که ساماندهی این بنگاه ها می‌تواند گامی موثر در نظم دهی به بازار مسکن داشته باشد.
مدیرعامل شرکت عمران شهر پردیس تاکید کرد: برنامه ریزی شده است تا هر هفته یک هزار تا هزار و ۵۰۰ خانه خالی در بازدیدهای میدانی شناسایی شوند که در صورت حصول اطمینان از خالی بودن واحدها، خانه های خالی شناسایی شده به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شوند.
آمارها حاکی است که تاکنون حدود ۶ هزار خانه خالی در پردیس به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.
بر اساس سیاست دولت، صاحبان خانه های خالی طبق ضوابط باید جریمه پرداخت کنند و یا خانه خود را برای اجاره و یا فروش بگذارند.
براساس این گزارش طی چند وقت اخیر دولت با بهره برداری از پروژه های مسکن مهر در شهرهای مختلف و همچنین تشدید نظارت ها سعی کرده است که بازار مسکن را به سمت کاهش قیمت هدایت کند.روز گذشته مهرداد بذرپاش وزیر راه وشهرسازی اعلام کرد که رشد قیمت مسکن در بسیاری از شهرها منفی شده است.
وزیر راه و شهرسازی از واگذاری زمین ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی تا پایان سال خبر داد و گفت: خروج عرضه سیمان و فولاد از بورس باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.
حال با اجرای این برنامه‌ها و تزریق تسهیلات ساخت شاهد تسریع در اجرای پروژه های ساختمانی خواهیم بود و امیدواریم با همکاری بهتر بانک ها به مرحله عملیاتی شدن برسند.
«مدیریت یکپارچه معدن تا مسکن»
کنترل قیمت نهاده‌های ساختمانی با توجه به اینکه بخش زیادی از افزایش قیمت مسکن به این بخش برمی‌گردد، از مهمترین راهکارهایی است که در ماه‌های اخیر از سوی دولت با هدف ساماندهی این بازار انجام شده است.
با توجه به تاثیرگذاری نرخ مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن، یکی از مواردی که دولت سیزدهم به دنبال اجرایی‌کردن آن است، کنترل قیمت‌ها در این بخش است. با توجه به تاثیرگذاری این حوزه در بازار مسکن، وزیر راه و شهرسازی در سخنانی به این مهم پرداخت که خروج عرضه سیمان و فولاد از بورس، موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود.
منفی‌شدن رشد قیمت مسکن
«مهرداد بذرپاش» همچنین نظارت و ساماندهی مشاوران املاک، کنترل بازار و مصالح و خروج مصالح سیمان و فولاد از بورس کالا را در کنترل و کاهش قیمت مسکن امری مهم دانست و گفت: در چهار ماه گذشته رشد قیمت مسکن در بسیاری از شهرها منفی شده است.
وزیر راه و شهرسازی افزود: یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن، گرانی مصالح ساختمانی است که این موضوع مهم در جلسه شورای عالی مسکن با حضور شخص رئیس جمهور مورد بررسی و تصمیم گیری قرار خواهد گرفت.
لزوم هماهنگی دستگاه‌ها برای کاهش قیمت مسکن
به دنبال برگزاری جلسه شورای عالی مسکن، آیت الله سید ابراهیم رییسی، رییس جمهور نیز به این موضوع پرداخت و یکی از اقدامات بسیار مهم و ضروری برای موفقیت طرح نهضت ملی مسکن را کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن عنوان کرد.
رئیسی تاکید کرد: همه تلاش دستگاه‌های اجرایی مربوطه معطوف به کاهش قیمت هزینه ساخت از فولاد و سیمان گرفته تا سایر تجهیزات ساختمانی باشد، زیرا هر چه قیمت ساخت کمتر باشد به نفع مردم است.
موضوع تاثیرگذاری مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن و لزوم خارج شدن سیمان و فولاد از بورس، از جمله مطالب مهم در حوزه مسکن بود که البته بازخوردهای زیادی داشت.
در این زمینه، یک کارشناس حوزه مسکن در گفت وگوی اختصاصی با خبرنگار اقتصادی ایرنا، موضوع کاهش قیمت مسکن با کنترل مصالح ساختمانی را از جنبههای گوناگونی مورد تحلیل قرار داد و «مدیریت یکپارچه معدن تا مسکن» را به عنوان راهکار اصلی برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده برشمرد.
کاهش مدت زمان ساخت مسکن و تاثیر آن در پایین‌آمدن قیمت تمام شده
«فرشید ایلاتی» تاکید کرد: هرچه مدت زمان ساخت کاهش یابد، به همان میزان قیمت تمام شده مسکن نیز کمتر خواهد شد، بنابراین باید تمرکز را به این سمت و سو ببریم که پروژه‌ها را هر چه سریعتر تمام کنیم تا شاهد تاثیرگذاری اثرات تورمی بر آنها نباشیم.
وی، تراکم‌زدایی را از دیگر روش‌های کاهش قیمت تمام شده مسکن عنوان کرد و افزود: همچنین استفاده از فناوری‌های نوین و شیوه‌های جدید ساخت و ساز و در کنار آن اقداماتی مانند خارج‌کردن سیمان و فولاد از بورس به این مساله کمک زیادی خواهد کرد.
کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌تمام شده مسکن با کنترل نهاده‌های ساختمانی
این کارشناس حوزه مسکن ادامه‌داد: دولت در صورتی‌که موفق به کنترل هزینه‌های مربوط به مصالح ساختمانی در نهضت ملی مسکن شود، می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد قیمت نهایی خانه‌های این طرح را کاهش دهد، ولو اینکه این کنترل قیمت با استفاده از خروج سیمان و فولاد از بورس کالا باشد.
ایلاتی، فراهم کردن زیرساخت برای رصد حلقه نهایی زنجیره توزیع مصالح ساختمانی را به عنوان راهکاری دیگر به‌منظور نظارت بر قیمت مسکن عنوان کرد و گفت: در جریان رصد زنجیره توزیع کالایی مثل فولاد و سیمان طراحی وجود ندارد که بتوان به واسطه آن مراحل حمل، انبارداری و توزیع آنها را رصد کند که ایجاد چنین ساختاری بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و می‌تواند مکمل خوبی برای شفافیت بورس کالا باشد.
وی ادامه‌داد: همچنین با توجه به ایجاد تقاضای میلیونی در نهضت ملی مسکن، دولت می‌تواند با مدیریت تقاضا و عقد قرارداد با تامین‌کنندگان فولاد، سیمان و سایر مصالح ساختمانی به صورت قراردادهای بلندمدت و سفارش عمده، قیمت تمام شده ساخت نهضت ملی مسکن را کاهش دهد.
پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن
تثبیت قیمت ارز تا ثابت ماندن قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد در ۶ ماهه دوم سال خبری از افزایش قیمت حوزه مسکن نخواهد بود.
قیمت مسکن در کشور از ابتدای سال جاری تاکنون روندی کاهشی دارد و آرامش بر بازار حاکم است. بر اساس آمار قیمت عوامل مؤثر بر هزینه تمام شده مسکن، مانند قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهشی است، برنامه نهضت ملی مسکن و طرح‌های ساماندهی بازار نیز بر ثبات بازار مسکن تأثیر خود را گذاشته و افزایش قیمت مسکن متوقف شده است. از سوی دیگر کاهش تقاضا و در کنار آن افزایش عرضه مسکن از دیگر دلایلی است که موجب شده تا شاهد سکون در بازار مسکن باشیم.
فعالیت‌های دولت به خصوص برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز که موجب پلمب حدودچهار هزار واحدصنفی بدون پروانه شده است از ابتدای سال‌جاری تاکنون موجب شد تا در برخی از مناطق بویژه شهرهای جدید مانند پرند، اندیشه، رباط کریم، فردیس و دیگر شهرها شاهد افت قیمت مسکن تا سقف یک میلیارد تومان باشیم. همین مسأله سبب شد تا تعدادی از سازندگان، واحد‌های خود را به بازار مسکن عرضه کنند، اما با وجود بالارفتن عرضه، تقاضای زیادی ایجاد نشد. همچنین برخی از این فروشندگان از جمله کسانی که پول نیاز بوده و امیدوار به افزایش قیمت مسکن نیستند، واحد‌های خود را با تخفیف ۱۵ تا ۲۰ درصدی به بازار ارائه می‌کنند. با وجود این تخفیف‌ها از سوی مشتریان استقبال زیادی صورت نمی‌گیرد و به نظر می‌رسد فروشندگانی که واحد‌های خود را دپو و در واقع احتکار کردند در آینده‌ای نزدیک مجبور شوند به قیمت‌های واقعی‌تر این واحدها را روانه بازار کنند.
در این بین جوسازی‌ها به خصوص از طریق فضای مجازی در این چند ماه به این سمت و سو بوده که قیمت مسکن در نیمه دوم امسال روندی افزایشی خواهد یافت و با این سیاه‌نمایی در تلاش بوده و هستند که مشتری‌ها را از ترس گران شدن به سمت بنگاه‌ها بکشانند. این سیاه‌نمایی جواب نداد و بازار سوداگران و دلالان همچنان بدون مشتری ماند، اما فعالان غیرمجاز این حوزه که به خصوص در قالب پلتفرم‌ها و بنگاه‌های املاک غیرمجاز در حال فعالیت هستند باز هم بیکار ننشسته و این‌بار با تشویش افکار مردم به دنبال این بوده و هستند که بازار مسکن را در نیمه دوم امسال متلاطم نشان داده و مردم را برای خرید هر چه سریعتر تشویق و البته بترسانند.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران بر این باور است که ثابت ماندن قیمت دلار، ارز و در کنار آن نهاده‌های ساختمانی موجب شده تا شاهد آرامش در بازار مسکن باشیم. سعید لطفی افزود: بر همین اساس با تداوم این شرایط، به طور قطع در نیمه دوم سال قیمت مسکن بالا نخواهد رفت.
وی با اشاره به لزوم افزایش نقش نظارتی دولت بر قیمت ارز، طلا و نهاده‌های ساختمانی، تصریح کرد: دولت با اعمال سیاست‌هایی می‌تواند قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی را کنترل کند تا افزایشی نداشته باشند که در این صورت، در نیمه دوم امسال شاهد اتفاق خاصی در خصوص افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود. لطفی با بیان اینکه فایل‌های فروش واحد‌های زیادی در بنگاه‌ها وجود دارد، اما تقاضای چندانی وجود ندارد، تأکید کرد: سازنده‌ها و افراد پول نیاز با تخفیف‌های متفاوت، واحد‌های خود را با این هدف که زودتر به فروش رسانده و بتوانند به پول دست یابند عرضه کردند، اما همچنان تقاضای زیادی وجود ندارد.
وی ادامه داد: البته هنوز افرادی نیز هستند که با توجه به اینکه به پول در زمان حاضر نیاز ندارند، تمایلی برای فروش واحد‌های خود با تخفیف ندارند و واحدها را با قیمت‌های روز عرضه می‌کنند. با توجه به دیدگاه کارشناسان مبنی بر لزوم اقدامات حمایتی و نظارتی بر بازار مسکن در کنار آن عرضه و تولید مسکن نیز از سوی دولت در قالب نهضت ملی از آن دسته مسائلی است که موجب شده تا آرامش به این بازار برگردد.
یکی از مهمترین راهکارهای دولت سیزدهم برای ساماندهی حوزه مسکن این بوده که عرضه و تولید را در این بخش بالاتر ببرد که به همین منظور ساخت مسکن را آغاز کرد. این باور ایجاد شده که نگاه حمایتی و مقابله با سوداگران و نزدیک شدن هر چه بیشتر عرضه و تقاضا به یکدیگر کنترل بازار مسکن را تشدید می‌کند. برهمین اساس طرح نهضت ملی مسکن در راستای افزایش تولید در کشور آغاز شد، هر چقدر بتوانیم مسکن به خصوص برای دهک‌های کمتربرخوردار تولید و عرضه کنیم، این مسأله به ثبات بازار مسکن و توانایی بخش بیشتری از مردم برای خرید مسکن مورد نیازشان کمک بیشتری خواهد کرد.