جدال خاموش پلتفرم‌ها با سوداگران

 امروز- لیلا زمانی
چند سالی است که بازار مسکن کشور حال و روز خوشی ندارد؛ وضعیتی که به گفته کارشناسان و دست‌اندرکاران این بخش ریشه در کم‌کاری دولت های گذشته به ویژه دولت یازدهم و دوازدهم دارد. چند روز پیش رهبر انقلاب خطاب به دولتمردان فرمودند: همه اقدامات مثبت دولت که با این زحمت انجام می‌گیرد، تحت‌الشعاع مشکلات معیشتی مثل گرانی مسکن و اجاره‌بها قرار می‌گیرد و این حیف است.
پیشتر نیز حضرت آیت‌الله خامنه‌ای در زمینه مسائل مرتبط با مسکن به دولت توصیه کردند: «در برنامه‌های اقتصادی اولویّت‌هایی وجود دارد، بعضی را گفتیم؛ مثلاً بخش مسکن یکی از اولویّت‌ها است. مسکن خیلی مسئله‌ مهمّی است. اوّلاً خود حرکت در بخش مسکن، ایجاد اشتغال می‌کند؛ خود ورود در قضیّه‌ مسکن، برای یک تعداد زیادی از افرادی که کارشناس این مسائل هستند شغل ایجاد می‌کند. ثانیاً در مسئله‌ مسکن، ما وابستگی نداریم به خارج؛ زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طرّاحی این‌ها مال خودمان است. بنابراین، به مسئله‌ مسکن باید رسید. ما در قضیّه‌ مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید: قیمت خانه و اجاره‌ خانه سرسام‌آور است، مردم واقعاً در زحمتند. یکی از اولویّت‌های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است.»عملکرد سایت‌ها و پلتفرم‌های فعال در بازار مسکن یکی از چالش‌های این بازار است که مهم‌ترین مشکل آن قیمت‌گذاری‌های بعضاً بدون قاعده است. به طوری که در موارد متعدد قیمت واحد مسکونی بیش از نرخ متعارف منطقه در سامانه‌های فروش مسکن عرضه می‌شود.بازار مسکن در سال‌های اخیر به‌ویژه پس از شیوع ویروس کرونا در حال خارج شدن از شکل سنتی خود یا همان بنگاه‌های املاک است و این روزها پلتفرم‌ها و اپلیکیشن‌های مختلف در این حوزه حتی بیشتر از بنگاه‌ها در حال نقش آفرینی هستند.افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در خریدوفروش و رهن و اجاره، تبدیل به یکی از اصلی‌ترین مشکلات در کشور شده و بخش زیادی از مردم را درگیر کرده است. این در حالی است که عدم اعتقاد دولت قبل به تولید، تهرانیزه کردن، نظارت نکردن در این بازار، بالارفتن غیرقابل باور تعداد بنگاه‌های املاک مجاز و غیرمجاز با هدف دلالی و سوداگری را می توان تنها بخشی از دلایل بالارفتن قیمت مسکن عنوان کرد.در کنار این عوامل، نقش پلتفرم‌ها در قیمت سازی‌ها به خصوص در بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت، متاسفانه در این آگهی‌ها بدون اینکه معامله‌ای انجام شود، شاهد قیمت گذاری بی‌ضابطه هستیم که نظارتی هم بر آنها نیست.به عقیده کارشناسان، نقش آگهی‌های اپلیکیشن‌ها در قیمت سازی‌ها در حوزه مسکن تبدیل به بنای بسیار بدی شده است؛ در حالی که هیچ‌گونه نظارتی بر این آگهی صورت نمی‌گیرد و در بازار نیز اثر مخرب دارد.
سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور در یازدهمین جلسه شورای عالی مسکن خواستار افزایش نظارت بر فعالیت این سایت‌ها شد. وی با اشاره به مشکلاتی که سکوهای انتشار آگهی در حوزه قیمت‌سازی برای مردم ایجاد کرده‌اند، گفت: در قدم اول نظارت بر سکوها باید از سوی خود اتحادیه‌ها انجام شود. قانون نیز همین را خواسته است که اتحادیه‌های صنفی خود مأمور و مسئول باشند و نگذارند عضوی از آن صنف به مردم اجحاف کند. مسأله سکوها و پلتفرم‌ها حتماً باید ساماندهی شود، به نحوی که قیمت‌سازی و سوداگری در این فضا انجام نشود.
وزیر اقتصاد در نشستی که با حضور رئیس‌جمهور برگزار شده بود، گفت: در مورد تخلفاتی که از سوی سکوها اشاره شد، پیشنهاد ما این است که طیفی از جرایم پلکانی مصوب شود تا در صورت عدم تمکین سکوها در یک ماه اول، دوم و سوم مشمول چه جرایمی می‌شوند. در نهایت احتمال لغو مجوز سکوها نیز وجود خواهد داشت.
افسارگسیختگی بازار مسکن همزمان با فعالیت فضای مجازی
نائب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران پیشتر در خصوص پلتفرم های منتشر کننده آگهی در حوزه مسکن، با اشاره به افسارگسیختگی بیش از اندازه بازار مسکن همزمان با فعالیت فضای مجازی، گفت: این فضا بستری را برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان فراهم کرد، زیرا بخش زیادی از کسانی که در این فضا کار می‌کنند خود را مبری از قوانین می‌دانند، در صورتی که سایر واحدها باید مجوز خود را در این پلتفرم‌ها واگذار کنند اما این الزام در ارتباط با بنگاه‌های املاک وجود ندارد.«داوود بیگی نژاد» با بیان اینکه بنگاه‌های املاک به عنوان معتمدین خود را به مردم ثابت کردند، اظهار داشت: زمانی مشکلات در حوزه بنگاه‌ها بیشتر شد که فضای مجازی بستری را برای بی‌قانون کار کردن در صنعت ساختمان ایجاد کرد.وی افزود: امروز هر کسی در این فضا به عنوان مشاور املاک فعالیت دارد و این در حالی است که بستری نیز برای نظارت در فضای مجازی وجود ندارد و می‌توان گفت که بیشترین آسیب به بخش مسکن در بستر این فضا است.نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: راه‌حل این است که فعالان در این رسته در فضای‌مجازی باید مجوز فعالیت داشته‌ باشند.
قیمت‌سازی کاذب نتیجه اعتماد به پلتفرم‌ها در حوزه مسکن/ دولت به دنبال ساماندهی پلتفرم‌ها
لزوم ساماندهی پلتفرم‌های انتشار دهنده آگهی‌های مسکن
در این زمینه، یک کارشناس حوزه مسکن با اشاره به لزوم نظام‌مند کردن فعالیت در رسته املاک، بیان‌داشت: موضوع آگهی‌ها بسیار مهم است. در بسیاری از کشورها مالک برای اینکه وارد فرآیند آگهی ملک خود شود نخست باید مجوز برای فروش بگیرد که آیا اصلا این حق را دارد که ملک را آگهی کند یا خیر؟
«ایلاتی» افزود: همچنین قوانین بسیار سختی در این کشورها وجود دارد، از جمله اینکه مبنای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن بر اساس خود اظهاری برای مالیات است.وی، ادامه حضور پلتفرم‌ها برای انتشار آگهی‌ها در حوزه مسکن را هم تهدید و هم یک فرصت عنوان کرد و گفت: با ساماندهی این پلتفرم ها و اتخاذ تدابیری مناسب، می توان تا حدود زیادی این بخش را کنترل کند.
ایلاتی با اشاره به اینکه باید تعاملی بین پلتفرم‌ها، حاکمیت و مشاوران املاک ایجاد شود، ادامه داد: بر همین اساس نیاز است که فرآیندهای موجود در حوزه آگهی و قیمت‌گذاری را به هم پیوند داد تا دیگر نیازی به حضور بازرسان و بازرسی از بنگاه‌ها نباشد و خود سیستم بازدارنده شود.
دولت برای ساماندهی پلتفرم‌های انتشار دهنده آگهی مسکن پای کارآمد
بازار نابسامان مسکن و دست اندازی پلتفرم ها در این حوزه موجب شد تا دولت مردمی سیزدهم که ساماندهی این بخش را به عنوان مهم‌ترین اولویت خود قرار داده، پای کار بیاید و تمهیداتی برای مقابله با تخلفاتی که در این پلتفرم‌ها انجام و سبب قیمت‌سازی کاذب مسکن چه در بخش رهن و اجاره و چه خرید و فروش شدند، بیاندیشند.اواسط مرداد ماه بود که رئیس کمیته نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی وزارت صنعت، معدن و تجارت اعلام کرد: مطابق مصوبه های وزارت راه و شهرسازی و کمیته نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی، با سایت‌ها و بسترهایی که آگهی‌های حوزه املاک را برخلاف تصویب و تاکید قانون، بدون راستی آزمایی برخط مالکیت انتشار دهنده آگهی با ملک منتشر کنند، برخورد می‌شود.«محمدحسین قمری» افزود: یکی از مشکلات اخیر در افزایش بی‌رویه و بیش از حد قیمت‌ها در این حوزه، انتشار آگهی‌های ساختگی توسط برخی دلالان و سودجویان است که با انتشار پیاپی آگهی‌های صوری، انتظار قیمتی را بالا برده و از این طریق سود کسب می‌کنند.وی ادامه داد: بر این اساس، شورای عالی مسکن و وزارت راه و شهرسازی مصوب کرد که این بسترها در زمان انتشار آگهی باید نسبت به مالکیت آگهی‌دهنده راستی آزمایی کنند.
رییس کمیته نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی وزارت صمت افزود: برخی از سکوها و بسترهای مجازی، برخلاف تاکید و اخطار کمیته در دو ماه گذشته و ابلاغ قانون مذکور به آنها، با توجیه کاهش آگهی‌های منتشر شده، حاضر به اجرای زیرساخت‌های فنی آن نبوده و در عمل موضوع را اجرایی نکرده‌اند.
قمری همچنین تاکید کرد: کمیته نظارت بر کسب‌وکارهای مجازی باید با جدیت موضوع را پیگیری کند و در صورت ادامه‌ تخلف، با کسب‌وکارهای خاطی با قاطعیت برخورد خواهد کرد.
دستور رییسی برای جلوگیری از قیمت سازی مسکن در آگهی های فروش
به دنبال اهمیت این موضوع، آیت الله سید ابراهیم رییسی، رییس جمهور که همه هم و غم خود را برای برطرف کردن مشکلات مردم در بخش های مختلف از جمله مسکن گذاشته، در یازدهمین جلسه شورای عالی مسکن با اشاره به مشکلاتی که سکوهای انتشار آگهی در حوزه قیمت‌سازی برای مردم ایجاد کرده‌اند، گفت: در گام نخست، نظارت بر سکوها باید توسط خود اتحادیه‌ها انجام شود. قانون نیز همین را خواسته است که اتحادیه‌های صنفی خود مامور و مسوول باشند و نگذارند عضوی از آن صنف به مردم اجحاف کند.وی بر لزوم ساماندهی مساله سکوها و پلتفرم‌ها به نحوی که قیمت‌سازی و سوداگری در این فضا انجام نشود، تاکید کرد.
آیت الله رییسی، کنترل و نظارت بر بازار اجاره بها را مورد تاکید قرار داد و افزود: دولت معتقد به قاعده عرضه و تقاضا در بازار است و اساسا در قیمت‌گذاری‌ها دخالتی ندارد، اما بنا به وظیفه قانونی خود به طور قطع در مقابل سوداگری و اجحاف نسبت به مستاجر و موجر ایستادگی خواهد کرد.
وی، نظارت دقیق بر مشاورین املاک را از وظایف قانونی اتحادیه مشاورین املاک دانست و تاکید کرد: نتیجه این نظارت باید جلوگیری از هر گونه اقدام سوداگرانه و تلاطم در بازار مسکن باشد.
همچنین ضرورت استمرار دستورالعمل سامان دادن بنگاه‌های معاملات املاک، تاکید بر تسریع روند تکمیل سامانه املاک با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، کنترل و نظارت بر سکوها و جلوگیری از قیمت‌سازی و سوداگری مسکن در فضای مجازی و رفع موانع تولید مسکن با سرمایه‌گذاری و مدیریت بانک‌های خصوصی از دیگر محورهای سخنان رئیس جمهور در این جلسه بود.به نظر می رسد که رویکرد دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن، فقط به حوزه تولید محدود نشده و برنامه ریزی ها بر این است که در کنار ساخت به صورت جدی با سوداگران و دلالان در این حوزه نیز به طور جدی مقابله کند.یکی از بخش های سوداگرایانه در موضوع مسکن، پلتفرم های آگهی دهنده مسکن هستند که دولت امروز در این بخش نیز به صورت جدی وارد شده و بنا دارد تا با قانونمند کردن این حوزه جلوی قیمت سازی های کاذب درحوزه مسکن را بگیرد.
راه‌اندازی سامانه برای مسکن اجاره‌ای با تصویب طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره
این امیدواری وجود دارد که با رفع کامل ایرادت طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره و تصویب آن درشورای نگهبان بخش عمده ای از مشکلات مستاجران که یکی از آنها راه‌اندازی سامانه‌‌ای برای اجاره‌ مسکن است، حل شود.
طرح ساماندهی بازار اجاره و مسکن در چه وضعیتی قرار دارد؟
نمایندگان مجلس شورای اسلامی ۲۸ اردیبهشت ماه سال گذشته بود که به پیشنهاد به دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی رأی دادند و به اعتقاد بسیاری از نمایندگان مجلس این طرح در صورت اجرایی شدن می تواند بسیاری از مشکلات مستاجران را حل کند.این طرح پس از تصویب کلیات در نشست علنی اول تیرماه سال ۱۴۰۱ برای کسب نظرات دستگاه‌های اجرایی و به پیشنهاد دولت و تصمیم هیأت رئیسه مجلس مجدداً به کمیسیون تخصصی یعنی کمیسیون عمران ارجاع شد و با تشکیل یک کمیته تخصصی متشکل از جمعی از اعضای کمیسیون عمران، نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، معاونت حقوقی قوه قضائیه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، وزارت صمت، طراح طرح و مراکز تخصصی همچون مرکز پژوهش‌های مجلس و مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری مورد بررسی و تکمیل قرار گرفت و در نهایت جزییات آن با اعمال تغییراتی نسبت به پیش‌نویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید.
طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در اسفندماه سال ۱۴۰۱ به هیات رئیسه مجلس ارجاع شد و نمایندگان مجلس آن را تصویب و به شورای نگهبان ارسال کردند. ( جزئیات بیشتر این طرح را اینجا بخوانید)
این طرح در جلسات شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت که در نهایت به گفته هادی طحان نظیف سخنگوی شورای نگهبان مغایر شرع و قانون اساسی شناخته شد.سخنگوی شورای نگهبان درباره این که چرا در شرایطی که مردم با مشکلات زیادی در حوزه مسکن و اجاره مواجه هستند، این طرح رد شده گفت: قطعا برطرف شدن ایرادات و ابهامات در نهایت به نفع مردم خواهد بود.
رفع ایرادات شورای نگهبان درباره طرح
کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هفته گذشته طی جلسه ای ایرادات شورای نگهبان به طرح ساماندهی و کنترل بازار اجاره بهای املاک مسکونی را بررسی و رفع کرد. عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در این باره گفت که این جلسه با حضور غلامرضا ملابیگی عضو حقوقدان شورای نگهبان، کارشناسان مرکز پژوهش‌ها و مسئولان وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. ایرادات شورای نگهبان به طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی مورد بررسی قرار گرفت و ابهامات آن رفع و اصلاح شد.وی بیان کرد: بخشی از ایرادات وارده به طرح مذکور به دلیل نوآوری‌ها و طرح مسائل جدید برای کنترل بازار اجاره بها بود که از جمله آنها می‌توان به ایجاد سکوهای اطلاعاتی و ضمانت‌های اجرایی برای ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان اشاره کرد. به گفته سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی زمانی که تمام ایرادات شورای نگهبان که بخشی از آن برطرف شده، برطرف شود جهت تصویب نهایی به صحن مجلس خواهد رفت. بر همین اساس بعد تصویب در صحن مجلس، طرح مجددا به شورای نگهبان ارسال خواهد شد. اگرچه تا پایان فصل جابجایی ها زمان زیادی باقی نمانده ولی این امیدواری وجود دارد که با تصویب طرح در شورای نگهبان بخش عمده ای از مشکلات مستاجران که یکی از آنها هم  راه‌اندازی سامانه‌ای برای تخصیص مسکن اجاره‌ای است حل شود.